Służebność, której nie ma w księdze wieczystej. Dlaczego nabywca powinien sprawdzić więcej niż KW
Księga wieczysta nie pokazuje wszystkich obciążeń nieruchomości. Wyjaśniamy, dlaczego istnieją służebności nieujawnione w KW i jak je wykryć przed zakupem.
Mit: "W KW wszystko jest wpisane"
Większość kupujących traktuje księgę wieczystą jako wyrocznię o stanie prawnym nieruchomości. To założenie błędne.
Najczęstsze obciążenia nieujawnione w KW:
- służebności gruntowe powstałe przez zasiedzenie,
- służebności wynikające z historycznych aktów,
- prawo korzystania z drogi wywodzone z wieloletniej praktyki,
- obciążenia z decyzji administracyjnych sprzed dekad.
Skąd biorą się takie sytuacje
Stan historyczny, zasiedzenie służebności, decyzje administracyjne z przeszłości.
Gdzie szukać obciążeń spoza KW
- Stan faktyczny na nieruchomości (wizja lokalna)
- Rozmowa z sąsiadami
- Kontakt z przedsiębiorstwami przesyłowymi
- Wypis z ewidencji gruntów
- Historia księgi wieczystej
- Zaświadczenia z gminy
Konsekwencje zakupu z nieujawnioną służebnością
Jako nowy właściciel musisz ją respektować, jeśli istniała przed transakcją i była widoczna lub mogła być znana.
Rękojmia wiary publicznej — co chroni, a co nie
Chroni, jeśli kupujący nie wiedział i nie mógł z łatwością się dowiedzieć o niezgodności. Nie chroni, jeśli istniały wyraźne sygnały.
Pomożemy Ci
Reprezentujemy klientów w sprawach opisanych w tym artykule. Skontaktuj się — ocenimy Twoją sytuację.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nieujawniona służebność jest ważna?
Tak, jeśli powstała zgodnie z prawem. Wpis do KW nie jest warunkiem jej istnienia.
Czy rękojmia wiary publicznej zawsze mnie uchroni?
Nie zawsze. Im bardziej oczywiste było istnienie obciążenia, tym mniejsza szansa na powołanie się na dobrą wiarę.
Co jeśli sprzedający zataił służebność?
Masz roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne — obniżenie ceny, odstąpienie od umowy, odszkodowanie.
Powiązane artykuły
Podstawa prawna
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — art. 5. Kodeks cywilny — art. 285 i nast., art. 172, 292, art. 305¹–305⁴.